hietalahdenranta.fi
Tällä sivustolla käsitellään Asunto Oy Helsingin Hietalahdenranta hallituksen toimintaa liittyen kiiteistöjen saneerauksiin. Tarkoituksena on ymmärtää
-Ovatko hallituksen jäsenten yhtiökokouksen päätettäväksi tuomat saneerausesitykset olleet rakennustekniikan ammattilaisten suositusten mukaisia ja siten yhtiön kokonaisedun mukaisia. Yhtiökokous hyväksyy yhtiössä hallituksen esitykset yksimielisesti. Tämä ei kuitenkaan poista millään tavalla hallituksen jäsenten henkilökohtaista huolellisuusvelvoitetta. Kyseessä on iso yhtiö ja yhtiökokoukset ovat siten joukkotapahtuman luonteisia joissa läheskään kaikki eivät tunne toisiaan. Herkkänä ja hauraana henkilönä ymmärrän hyvin kynnyksen osakkaille nostaa äänensä ja kyseenalaistaa hallituksen esityksiä ison yleisön edessä. Varsinkin jos hallituksen jäsenet ovat antaneet harhaanjohtavaa tietoa perusteluissaan ja puolustavat esitystään voimallisesti. Tästä esimerkkinä hallituksen kuvaus yhtiön ikkunoiden kunnosta yhtiökokouskutsussa (tätä kuvataan jäljempänä tarkemmin).
-Ovatko hallituksen jäsenet teettäneet asiantuntijoiden suosittamat lisätutkimukset liittyen muunmuassa julkisivu ja parvekkeiden rakenteiden kuntoon. Allekirjoittanut ei ole saanut vastausta tähän kysymykseen hallitukselta.
-Ovatko hallituksen jäsenet tahallisesti jättäneet käytettävissään olleiden rakennustekniikan ammattilaisten suositukset huomioimatta. Tällöin on mahdollista että he ovat rikkoneet lain heille säätämää huolellisuusvelvoitetta ja ovat henkilökohtaisesti korvausvelvollisia taloyhtiölle aiheuttamastaan vahingosta (saneerausten vääräaikaisuus, epäoptimaalinen toteutustapa/järjestys, rakenteiden teknisen käyttöiän tehokas hyödyntäminen jne)
-Onko isännöitsijä laiminlyönyt velvollisuuttaan tarpeen mukaan ohjata ja opastaa rakennustekniikkaa osaamattoman/ymmärtämättömän (perustuen siihen että rakennustekniikan ammattilaisten ja hallituksen näkemykset poikkeavat huomattavasti toisistaan) hallituksen päätöksentekoa niin että esitykset ovat taloyhtiön kokonaisedun mukaisia
Jotta asiaa voidaan viedä eteenpäin tarvitaan nyt riippumattoman ulkopuolisen asiantuntijatahon kanta siihen ovatko hallituksen yhtiökokoukselle tuomat esitykset olleet yhtiön kokonaisedun mukaisia. Helpoin olemassaoleva vakiintunut toimintamalli on pyytää lausunto isännöitsijän toiminnasta Isännöinnin Eettiseltä Neuvostolta. Mikäli neuvosto katsoo isännöitsijän toimineen asianmukaisesti eli hallituksen esitykset ovat olleet taloyhtiön kokonaisedun mukaisia niin asia on helpostikin loppuun käsitelty. Siksi olen esittänyt yhtiön hallitukselle kirjallisen vaatimuksen 5.10.2025 että se pyytää edellämainitun lausunnon. Osakkaat eivät voi lausuntoa pyytää.
Tapaus parvekkeiden saneeraus kevät 2025
Alla lausuntoni 9.4.2025 pidetystä As Oy Helsingin Hietalahdenranta yhtiökokouksesta liittyen hallituksen esitykseen parvekkeiden saneeramisesta paikalla olleiden osakkaiden kommentoitavaksi. Koska hallitus kieltäytyi julkaisemasta kommentointipyyntöäni yhtiön sähköisen tiedotuskanavan kautta, olen pakotettu keräämään kommentteja verkkosivuni avulla.
Taustatiedoksi asiantuntijoiden lausunto parvekkeiden vaatimista toimenpiteistä:
Lakisääteisessä kiinteistön kuntokartoituksessa vuonna 2021 esiintulleiden löydösten johdosta asiantuntijoiden suositus oli että parvekerakenteita tutkitaan laajemmin. Suora lainaus raportista sivulta 39: ”Parvekkeiden elastisissa saumauksissa havaittiin lievää kulumista. Parvekkeiden rakenteita olisi suositeltavaa tutkia tarkemmin erillisen kuntotutkimuksen avulla julkisivujen tapaan”. Tarvittavat saneeraustoimenpiteet ja ajoitus tarkentuisivat tämän myötä niin että ne voidaan toteuttaa mahdollisimman kustannustehokkaasti.
Koska betonielementtien kuntoa on mahdoton arvioida pelkästään silmämääräisesti talotekniikan asiantuntijat suosittelivat erillistä kuntotutkimusta parveke- ja julkisivurakenteiden osalta. Vuonna 2015 yhtiön kaikki terassit jouduttiin uusimaan monien miljoonien suursaneerauksella betonivaluja myöten vesivahingon johdosta havaitun rakennusvirheen vuoksi. Puhtaasti maallikkona tuo herättää kysymyksen siitä onko yhtiön muissakin rakenteissa piileviä ongelmia. Yrityksistäni huolimatta en ole saanut hallitukselta tietoa onko kyseiset kriittiset kuntotutkimukset suoritettu.
Kokouksessa hankkeen suunnittelusta vastaava ulkopuolinen tekninen asiantuntija esitteli perusteita parvekkeiden rautarakenteiden korvaamisesta alumiinisilla. Esityksen kuluessa kävi ilmi että ylimpien kerrosten parvekkeita ei tultaisi saneeraamaan. Asiasta tiedustellessani hallitus perusteli päätöstä sillä että ylimpien kerrosten parvekkeiden metalliosat ovat jo nyt alumiinisia. Tämä ei pidä paikkaansa ja paikalla oli lisäkseni useita ylimmän kerroksen osakkaita jotka totesivat hallituksen väitteen virheelliseksi. Käsiäänestyksen perusteella kaikkien paikallaolleiden ylimmän kerroksen asukkaiden metallirakenteet olivat teräksisiä. Tästä huolimatta hallitus piti kiinni kannastaan eikä kokouksessa ollut yhtenevää näkemystä kuinka monta ylimmän kerroksen parveketta jouduttaisiin saneeraamaan. Hallitus velvoitettiin ottamaan ylimpien kerrosten parvekkeet saneerauksen piiriin ja kutsumaan koolle ylimääräinen yhtiökokous mikäli hankkeen hyväksytty budjetti tämän johdosta kasvaisi.
- Hallitus osoitti olevansa ilmeisen tietämätön taloyhtiön tosiasioista. Jo taannoin yhtiön tiedotteessa osakkailta oli kielletty suora kommunikointi hallituksen jäsenten kanssa. Nyt tilanne osoittautui vieläkin pahemmaksi. Itselleni syntyy kuva että hallitus kokee olevansa parhaiten tietoinen yhtiön asioista vaikka se heille toisin todistetaan.
Tekniseltä asiantuntijalta kysyttiin onko hallituksen esittämä saneeraus puhtaasti kosmeettinen vai olisiko sen siirtämisellä myöhemmäksi tai tekemättä jättämisellä vaikutuksia kiinteistöjen rakenteisiin tms. Hän vastasi että saneeraus on puhtaasti kosmeettinen.
Kysyin tekniseltä asiantuntijalta onko esitetty saneeraus taloyhtiön kokonaisedun mukainen ottaen huomioon että yhtiön ilmanvaihtojärjestelmien oli todettu tulleen käyttöikänsä päähän jo vuoden 2021 kiinteistön kuntokartoituksen yhteydessä. Jo tuolloin asiantuntijat esittivät ilmanvaihtojärjestelmien kiireellistä uusimista. Vastaus oli ei, hallituksen esittämä saneeraus ei ole kiinteistön kokonaisedun mukainen, se on puhtaasti kosmeettinen.
Koska hallituksen jäsenillä on lain säätämä velvollisuus toimia yhtiön kokonaisedun mukaisesti kysyin hallitukselta ja isännöitsijä millä he perustelisivat oikeudessa sitä että heidän esityksensä on kiinteistön kokonaisedun mukainen. Minkäänlaisia perusteita ei osattu esittää.
- Hallituksen jäsenet ja isännöitsijä vaikuttavat rikkovan tietoisesti lain heille asettamaa huolellisuusvelvoitetta. Huolellisuusvelvoite edellyttää heitä toimimaan parhaan saatavissa olevan asiantuntijatiedon valossa ja tekemään sen pohjalta johdonmukaisia päätöksiä, jotka ovat yhtiön kokonaisedun mukaisia.
Taloyhtiön saneereuksien hallinta on siis ilmeisesti retuperällä. Hallitus teettää mieleisiään kalliita kosmeettisia saneerauksia samalla kun asiantuntijoiden suosituksille viitataan kintaalla ja yhtiön kriittiset saneeraukset jätetään tekemättä. Tämä koskee erityisesti taloyhtiöille lakisääteistä kuntokartoitusta ja sen pohjalta eri rakennustekniikan osa-alueiden asiantuntijoiden laatimaa Pitkän Tähtäimen Suunnitelmaa (PTS) jonka tulisi olla tärkein ohjenuora hallitukselle ja isännöitsijälle taloyhtiön saneerauksien toteuttamisesta. Tästä piittaamattomuudesta muodostuu helposti aikapommi joka jossakin vaiheessa räjähtää osakkaiden käsiin kalliisti.
Suomen Isännöintiliitto ry, Isännöinnin Auktorisointi ISA ry ja Suomen Kiinteistöliitto ry ovat laatineet ja hyväksyneet Isännöinnin eettiset ohjeet. Se on Isännöintiliiton jäseniä sitova ohje joka edellyttää isännöitsijältä muun muassa että hän: ”Toimii huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti” sekä ”Huolehtii ja tarvittaessa ohjaa, että päätökset ovat asunto-osakeyhtiön kokonaisedun mukaisia”
Pyysin ylläolevaan lausuntooni kommentteja relevanteilta tahoilta.
Teknisen asiantuntijan edustaman yrityksen toimitusjohtaja pyysi yrityksen nimen poistamista, muuten hänellä ei ollut kommentteja tekstiin.
Isännöitsijä kommentoi lausuntoani: ”Laatimasi teksti on täynnä keksittyjä asiavirheitä, jotka vääristävät asioiden todellisen kulun ja sen miten hanketta on valmisteltu ja miten hallitus ja isännöitsijä ovat toimineet. Toistan siis aikaisemmin ilmoittamani, tulen nostamaan vahingonkorvauskanteen sinua kohtaan, jos julkaisemasi tekstit / kirjoittelut aiheuttavat minulle tai yritykselleni taloudellista vahinkoa tai mainehaittaa.” Pyysin isännöitsijältä voisiko hän tarkentaa mitä keksimäni asiavirheet ovat mutta hän kieltäytyi vetoamalla siihen että hänellä ja hallituksella ei ole aikaa korjata kirjoituksiani. Hän myös syytti minua siitä että en ole yhteistyökykyinen, rikon taloyhtiön harmoniaa ja esitti kommentteja liittyen mielenterveyteeni.
On tärkeää jatkon kannalta että olen kirjannut kokouksessa esiintulleet seikat oikein. Siksi pyydän kokouksessa paikallaolleita osakkaita kertomaan mikäli olen kirjannut jotakin virheellisesti.
Erkki Rantakari, osakas
erkki.rantakari@hietalahdenranta.fi
§
Hallituksen jäsenten huolellisuusvelvoite
Lain mukaan hallituksen jäsenten on kaikissa toimissaan noudettava huolellisuutta ja edistettävä yhtiön etua. Yhtiön johtohenkilöiden on korvattava taloudellinen vahinko, jonka he tehtävässään huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta ovat yhtiölle aiheuttaneet. Myös se, että jotain jätetään tekemättä voi johtaa huolellisuusvelvollisuuden rikkomiseen.
Huolellisena toimintana voidaan pitää sitä, että ennen päätöksentekoa on hankittu riittävästi tietoa aiheesta ja päätös on tehty tietoon pohjautuen ja hyvin perustellen. Tämä on erityisen tärkeää kun kysymyksessä on maallikkohallitus jolla itsellään ei ole riittävää asiantuntemusta. Tällöin ulkopuolisen asiantuntijatiedon hyödyntäminen päätöksenteossa on oleellista. Tärkein asiantuntijatiedon lähde asuntoyhtiöissä on lakisääteinen asiantuntijaorganisaation laatima yhtiön pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) jossa listataan ja priorisoidaan yhtiön lähivuosina vaatimat saneerauskohteet.
Muuhun kuin rangaistavaan tekoon perustuva kanne on nostettava hallituksen jäsentä vastaan viiden vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, jona kanteen perusteena oleva päätös tehtiin tai kanteen perusteena olevaan toimenpiteeseen ryhdyttiin. Se että yhtiökokous on hyväksynyt hallituksen esityksen ei poista hallituksen huolellisuusvelvoitetta. Yhtiökokouksella ei ole vastuuta tekemistään päätöksistä vaan hallituksen vastuulla on huolehtia että yhtiökokoukseen tuotavat esitykset ovat yhtiön kokonaisedun mukaisia ja ne on tehty huolellisuusvelvoitteen mukaisesti parasta saatavilla olevaa asiantuntijatietoa hyödyntäen.
As Oy Helsingin Hietalahdenranta kiinteistöjen kuntokartoitus ja asiantuntijoiden suositukset
Kiinteistöjen kuntokatselmus suoritettiin useiden eri rakennustekniikan osa-alueiden asiantuntijoiden toimesta 2021. Tämän pohjalta asiantuntijat laativat yhtiön pitkän tähtäimen suunnitelman (PTS) jossa määriteltiin kiinteistöjen vaatimat saneeraustoimenpiteet ja niiden kiireellisyys tuleville vuosille.
Yhtiön ilmanvaihtojärjestelmät
Yhtiön kiireellisimmäksi saneerauskohteeksi todettiin yhtiön ilmanvaihtolaitteet ja niiden ohjausjärjestelmät. Cervin nuohous- ja säätöraporttien vuodelta 2020 perusteella ilmanvaihdossa oli ollut paljon puutteita. Alkuperäiset huippuimurien puhaltimet ovat hihnakäyttöisiä, josta aiheutuu energiahukkaa. Toisaalta minkäänlaista poistoilman lämmön talteenottoa ei ole, millä saisi huomattavaa energian säästöä aikaiseksi. Lämmin poistoilma puhalletaan siis sellaisenaan harakoille. Ilmanvaihtokoneiden tekninen käyttöikä on noin 25…30 ja ohjausjärjestelmien noin 15 vuotta joten ne olivat jo 2021 tulleet käyttöikänsä päähän. Tässä tapauksessa asiantuntijat suosittelivat koko ilmanvaihtojärjestelmän uusimista koska nykyjärjestelmä on teknisesti vanhentunut ja haastava ylläpitää eikä lämpöä oteta poistoilmasta talteen aiheuttaen huomattavaa energian tuhlaantumista.
Asuntojen ikkunat
Yhtiön ikkunoille ei oltu tehty ensimmäistäkään asiaankuuluvaa huoltokierrosta mutta niiden todettiin olevan tyydyttävässä kunnossa. Ikkunoissa oli havaittavissa ilmansuunnasta riippuen tyypillistä kulumista, puupinnat eivät kuitenkaan olleet vaurioituneet. Infrapunakuvauksissa havaittiin tyypillistä lämpövuotoa huoltamattomista tiivisteistä. Suomessa puuikkunan käyttöikä normalliolosuhteissa on 50 vuotta (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Koska ikkunoilla oli vielä runsaasti käyttöikää jäljellä asiantuntijoiden suositus oli kiireetön ikkunoiden huoltokierros jossa korjataan ikkunoiden tiivistys ja kohdistukset lämpöeristyksen ja meluneston parantamiseksi sekä ikkunoiden käyttömekanismit. Hinta-arvio huoltokierrokselle oli 130kEUR.
Hallituksen toimet
Hallitus päätti jättää huomioimatta asiantuntijoiden huolet ja suositukset kiireellisestä tarpeesta saneerata yhtiön ilmanvaihtojärjestelmät.
Sen sijaan hallitus aloitti hinnakkaan hankkeen yhtiön ikkunoiden ja ulko-ovien uusimisen suunnittelua varten. Hallitus kertoo saaneensa vahvan mandaatin hankkeen aloitukselle vuoden 2021 yhtiökokouksessa jossa käsiteltiin suoritetun kuntokartoituksen tuloksia. Pöytäkirjassa ei ikkunoiden korvaushankkeesta mainita kuitenkaan sanaakaan. Pöytäkirjassa on ainoastaan maininta kohdassa suoritetut korjaukset: ”merenpuolen ikkunoiden todettiin olevan huonossa kunnossa ja yhtiön WC istuimet tulisi uusia”.
Hanke tuotiin hyväksyttäväksi ylimääräiseen yhtiökokoukseen 26.10.2023. Yhtiökokouskutsussa hallitus perustelee ikkunoiden kiireellistä uusimistarvetta: ”Taloyhtiön huoneistojen ikkunat ja parvekkeiden ovet ovat suurimmaksi osaksi huonossa kunnossa. Puuosat ovat vaurioituneet kosteuden ja UV-säteilyn vaikutuksesta niin, että niiden maalaus tai kunnostus ei ole järkevää vaan taloyhtiölle tulee kokonaistaloudellisesti edullisemmaksi jos kaikki ikkunat ja parvekeovet uusitaan.” Tämä on siis täysin eri tieto mitä rakennustekniikan ammattilaiset totesivat ikkunoiden kunnosta katselmuksiensa pohjalta. Hallitus kiisti jyrkästi antaneensa osakkaille virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa kun sitä ilmoitin epäileväni. Taloyhtiön ikkunoiden kunto ei ole hallituksen mielipidekysymys vaan sen tulee perustua ammattilaisten suorittamiin katselmuksiin ja arvioon. Erityisesti kun kysymys yhtiöstä jossa on satoja ikkunoita kolmessa erillisessä rakennuksessa.